Як мешканцям Дубенщини уникнути проблем з орендарями

Як виселити з квартири орендаря та уникнути проблем
Здача квартир в оренду на сьогодні є непоганим способом заробітку. Але через недосвідченість можна отримати не дохід, а проблеми. Наприклад, відмовитися від укладення договору найму житла і домовитися «на словах». Трапляються випадки, що проблеми з орендарем не залежать від правової обізнаності, наприклад, не виконання умов договору орендарями (несплата орендної плати, відмова покинути житлове приміщення після закінчення строку дії договору тощо).
Розглянемо більш детально окремі випадки.
Якщо строк договору найму закінчився, а наймач не бажає виселяться
Відповідно до статті 526 Цивільного кодексу України зобов’язання має виконуватися належним чином згідно з умовами договору. Згідно статті 629 Цивільного кодексу України договір є обов’язковим для виконання сторонами. Проте трапляється, що після закінчення строку дії договору у встановлений термін квартиру не звільнили і не повернули власнику.
Відповідно до статті 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов’язаний негайно повернути наймодавцеві річ (в нашому випадку квартиру) в стані, в якому вона була отримана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому в договорі.
Як правило квартира передається за актом передачі з метою уникнення майбутніх можливих непорозумінь чи конфліктів.
Згідно статті 169 Житлового кодексу Української РСР в разі припинення договору найму жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, наймач і особи, які проживають разом з ним, зобов’язані звільнити жиле приміщення, а в разі відмови – підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення.
Відповідно до статті 387 Цивільного кодексу України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним. Статтею 391 Цивільного кодексу України задекларовано право позивача вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження квартирою.
Таким чином, після завершення строку дії даного договору проживання орендарів в квартирі є неправомірним. Отже, виникає правова підстава звернення до суду для витребування свого майна від особи, яка ним незаконно володіє з відповідною позовною заявою. До позову необхідно долучити як мінімум документи, що посвідчують право власності на житлове приміщення та копію договору оренди.
Якщо строк договору не закінчився або договір безстроковий
Якщо договір був укладений на невизначений строк, проте виникла необхідність у припиненні договору оренди, наприклад, в разі потреби використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім’ї або наймодавець прийняв рішення про продаж квартири, договір може бути розірваний на вимогу наймодавця.
Відзначимо, що в таких випадках наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці до передбачуваного виселення.
Якщо умови договору порушуються наймачем
Відповідно до статті 825 Цивільного кодексу України договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі:
1) невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі – понад два рази;
2) руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.
Також відзначимо, в разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали в приміщенні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла.
Якщо договір оренди відсутній або договір складено некваліфіковано
Закон не передбачає оренду без відповідного документу. Виходячи з цього, права і обов’язки сторін також не можна вважати дійсними. І тут виникає складна і двояка ситуація. З одного боку, у наймачів немає права проживання, а відповідно можна звертатися в правоохоронні органи із заявою, що квартиру зайняли чужі люди. З іншого боку, правоохоронні органи захищають власність громадян, а не виселяють небажаних для орендарів, адже законом передбачено інший порядок такої процедури. Більше того, існує окремий порядок виконання судових рішень. Також відзначимо, що якщо договір відсутній, то і законних підстав вимагати оплату за оренду теж немає.
Якщо договір не «повний» і не містить в собі умов щодо вирішення конфліктів, «відповіді на питання» варто шукати в законі. Відзначимо, що правовідносини щодо найму житла зокрема регулюються главою 59 Цивільного кодексу України.
Якісно складений договір «підстрахує» на будь-який випадок, але найчастіше суперечки між наймодавцем і наймачем все ж вирішуються в судовому порядку. Проте і для суду умови договору будуть вагомим аргументом.
Дану консультацію підготовлено в рамках загальнонаціонального правопросвітницького проекту «Я маю право!». Більш детальну інформацію щодо реалізації та захисту своїх прав та законних інтересів у різних сферах життєдіяльності можна дізнатися у відділі «Дубенське бюро правової допомоги» Рівненського місцевого центру з надання безоплатної вторинної правової допомоги за адресою вул. Грушевського, 134, каб. 212, 213.

Анатолій Андріюк,
начальник відділу «Дубенське бюро правової допомоги» Рівненського місцевого центру з надання безоплатної вторинної правової допомоги

(134)

Якщо ви помітили помилку, виділіть необхідний текст і натисніть Ctrl + Enter, щоб повідомити про це редакцію

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *

Дякуємо!

Тепер редактори знають.